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住宅購入の基礎知識
新築分譲マンションを購入する際、購入する側からすれば、契約の相手であり、契約の当事者である売主の内容について見ていこう。
新築分譲マンションにおける売主とは、そのマンション建築資金の出し手であり、購入する側は、その売主と売買契約を結び、その売主に代金を支払い、その売主から物件の引渡しを受ける。
また、住宅に瑕疵が判明した際の責任も、その売主に対して求めることになる。
売主は、建築主、施主、事業主、デベロッパーなど様々な呼び方がある。
マンション名は、その売主のブランド名である。売主によっては複数のブランド名を持ち、それぞれにターゲットを絞っている。
研究すれば、マンション名だけで、どのターゲットを想定しているか、なども分かる。
大規模マンション計画では、売主1社だけでは資金の調達が困難であり、複数の売主で構成されることもある。
一般的にJV（ジョイントベンチャー）物件と呼ばれる。タワーマンションなどによく見られる。
通常、売主・施工・販売・設計は全て他社であることが多い。しかし、それら全てを1社で一貫して行うところもある。
業者によってはアフターもしっかりしており、購入後の売却や賃貸も面倒みます、というところもある。
規模の大きい業者に見られる。
売主は、資金の出し手なので、その物件に関わる業者の内でも権力は相当強い。
販売会社は、会社にもよるが、基本的に手数料商売であり、売るものがないと、会社が成り立たない。
そのため、常に売主の世話になる。
販売会社からすれば、売主に逆らえば、今後その売主の物件を受託できなくなるため、自然に売主の言いなりになる。
販売会社は売主の代理であり、購入する側は売主と契約を結ぶ。販売会社との契約ではない。
売主と販売会社の間で販売委託契約を結び、資金負担などの様々な取り決めをする。
施工会社がそのまま売主になる場合もあれば、売主と請負契約を結び、建築に専念する場合もある。
施工会社、俗に言うゼネコンは、大手もあれば、中小企業の場合もある。
基本的に、売主は、建築コストを抑えたいため、ゼネコンにできるだけ安い金額を提示する。当然、ゼネコンにとっては辛い。採算が合わなくなる。
大手は、色々な売主と付き合いもあり、その売主だけにこだわる必要はない。そのため、条件が良くなければ、断る。
中小は、売主は貴重な得意先であり、ゼネコンによっては、その売主の物件の施工が売上のほとんどを占める場合もある。
そのため、断りづらい。そして、きつい条件をのみ、ゼネコンも建築コストを削りまくる場合もある。
設計事務所と売主の間で設計契約を結び、設計を行う。
売主にもよるが、設計事務所は大体同じ所、というのが多い。そのため、どうしても間取りが似たり寄ったりとなり、斬新さがない。
また、立地や価格でのウリに欠ける物件の場合、設計を有名な建築家にお願いして無理矢理ウリを作り出すところもある。
売主が土地を取得し、資金を捻出する際に、銀行から資金を借りるケースがほとんどであり、通常は、取得する土地に抵当を付け、その土地を担保に資金を捻出する。
売主の経営状況によっては、銀行が資金を貸し渋り、１行だけでは賄えないケースもある。
その場合には、何社も抵当を打たれた無様な登記簿を晒すことになり、売主の経営を疑われる。
資金の出し手であり、契約の当事者である売主。その売主に対して、注意する点もある。では、売主の注意点へ。
・住宅購入に関する注意点<15> - 売主
売主
新築分譲マンションにおける売主とは、そのマンション建築資金の出し手であり、購入する側は、その売主と売買契約を結び、その売主に代金を支払い、その売主から物件の引渡しを受ける。
また、住宅に瑕疵が判明した際の責任も、その売主に対して求めることになる。
売主は、建築主、施主、事業主、デベロッパーなど様々な呼び方がある。
マンション名は、その売主のブランド名である。売主によっては複数のブランド名を持ち、それぞれにターゲットを絞っている。
研究すれば、マンション名だけで、どのターゲットを想定しているか、なども分かる。
JV物件
大規模マンション計画では、売主1社だけでは資金の調達が困難であり、複数の売主で構成されることもある。
一般的にJV（ジョイントベンチャー）物件と呼ばれる。タワーマンションなどによく見られる。
売主一貫体制
通常、売主・施工・販売・設計は全て他社であることが多い。しかし、それら全てを1社で一貫して行うところもある。
業者によってはアフターもしっかりしており、購入後の売却や賃貸も面倒みます、というところもある。
規模の大きい業者に見られる。
売主は、資金の出し手なので、その物件に関わる業者の内でも権力は相当強い。
売主と販売会社の関係
販売会社は、会社にもよるが、基本的に手数料商売であり、売るものがないと、会社が成り立たない。
そのため、常に売主の世話になる。
販売会社からすれば、売主に逆らえば、今後その売主の物件を受託できなくなるため、自然に売主の言いなりになる。
販売会社は売主の代理であり、購入する側は売主と契約を結ぶ。販売会社との契約ではない。
売主と販売会社の間で販売委託契約を結び、資金負担などの様々な取り決めをする。
売主と施工会社の関係
施工会社がそのまま売主になる場合もあれば、売主と請負契約を結び、建築に専念する場合もある。
施工会社、俗に言うゼネコンは、大手もあれば、中小企業の場合もある。
基本的に、売主は、建築コストを抑えたいため、ゼネコンにできるだけ安い金額を提示する。当然、ゼネコンにとっては辛い。採算が合わなくなる。
大手は、色々な売主と付き合いもあり、その売主だけにこだわる必要はない。そのため、条件が良くなければ、断る。
中小は、売主は貴重な得意先であり、ゼネコンによっては、その売主の物件の施工が売上のほとんどを占める場合もある。
そのため、断りづらい。そして、きつい条件をのみ、ゼネコンも建築コストを削りまくる場合もある。
売主と設計事務所の関係
設計事務所と売主の間で設計契約を結び、設計を行う。
売主にもよるが、設計事務所は大体同じ所、というのが多い。そのため、どうしても間取りが似たり寄ったりとなり、斬新さがない。
また、立地や価格でのウリに欠ける物件の場合、設計を有名な建築家にお願いして無理矢理ウリを作り出すところもある。
売主と銀行の関係
売主が土地を取得し、資金を捻出する際に、銀行から資金を借りるケースがほとんどであり、通常は、取得する土地に抵当を付け、その土地を担保に資金を捻出する。
売主の経営状況によっては、銀行が資金を貸し渋り、１行だけでは賄えないケースもある。
その場合には、何社も抵当を打たれた無様な登記簿を晒すことになり、売主の経営を疑われる。
資金の出し手であり、契約の当事者である売主。その売主に対して、注意する点もある。では、売主の注意点へ。
・住宅購入に関する注意点<15> - 売主
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