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住宅購入の基礎知識
新築マンションのモデルルームでの接客を主な仕事とする販売会社の内容について見ていこう。
あくまでも一販売会社の例であり、出てくる営業マンも、一部の例であり、全ての営業マンのことを言っているわけではないことを先に述べておきたい。
分譲マンションにおける販売会社とは、マンション事業の資金の出し手である売主（デベロッパー）から、その物件の販売を受託し、実際に客に物件を勧め、契約をとっていく会社。略して「販社」。
通常、販売会社が入っている物件は、売主は客に商品を勧めることはなく、客と売主が顔を合わす機会は、内覧会や引渡しなど、契約後である。つまり、マンションを購入しようとする一般の客は、売主の物件を売主から買うのでありながら、その売主と顔を合わす機会はほとんどない。
マンションの販売会社は、売主と販売委託契約を結び、販売代理として物件の営業に入る。
そして、部屋を1件あたり手数料がいくら、と取り決めする。また、契約後の手付金放棄の取り分も決める。
1件あたり手数料は、販売手数料であり、通常は、部屋1件に対して2％やら、5％やらの額を決め、それを契約時と引渡し時に分けて受け取る。
その販売手数料が、販売会社の収入であり、売上である。
主な経費に関しても、その都度売主と取り決めする。例えば、モデルルームの電気代は売主持ち、電話代は販売会社持ち、などである。
そのため、ケチな販売会社は、
となる。大体、大きな費用は売主持ちなため、販売会社の主な費用は、ほとんど人件費である。
そして、売上は、例えば売主であれば、1部屋売れれば何百万もの金が入ってくるにも関わらず、販売会社に入ってくる金はその数%であり、数十万程度。
つまり、変に費用がかからない代わりに、収入も少ない。人件費を削るために、ほとんどの販売会社が少人数制である。
販売会社としてやっていくには、特に大きな設備や、資産もいらない。経験と人脈があればできる。
そのため、デキる営業マンは、すぐ独立する。そのため、販売会社の数自体は、世の中にめちゃ多い。
しかし、どんなに営業スキルがある販売会社でも、「売ってくれ」と頼まれるものがなければ、食っていけない。
景気が良く、売主がバンバン物件を建てまくっていれば、いくらでも仕事は入ってくるが、景気が悪くなり、売主が新規分譲を控えるようになれば、自然に仕事は減り、会社の数も減っていく。
最近では、資源価格高騰や、景気の低迷により、分譲マンションの採算が合わなくなっているため、経費削減できるものはどんどん削減しよう、と動いている。大手は比較的売りやすい物件は、極力自社で販売するようにし、販売会社に払う手数料を減らしていっている。
そして、苦しい物件にのみ、販売会社にお願いする。そのため販売会社にとっては、かなり苦しい時代となっている。
地場の仲介業者と付き合いがあり、好立地な条件の揃った土地案件の情報をたくさん持っていたり、大手売主への人脈がよほどない限り、生き残り競争に負ける結果となっていく。
大手の子会社である販売会社は、安定してその大手の物件を販売できるが、他社の新規物件や、中古物件は当然、売れない。
独立系の小規模販売会社などは、色々な売主から、その都度新規物件を受託しなければならないため、収入は不安定。しかし、独立系であるがゆえに、他社の新規物件や、中古物件は売れる（見つかったら怒られるが）。
このような販売会社。インターネットやチラシで、分譲マンションの広告を見る際に、物件概要の欄を見れば、その物件に販売会社が入っているかどうかはすぐ分かる。
販売代理・販売復代理などの項目で書いてある。
（販売会社は1社とは限らないので、2番手は復代理。）
販売会社が入っている場合に、注意する点がある。では、販売会社に関する注意点へ。
・住宅購入に関する注意点<13> - 販売会社
あくまでも一販売会社の例であり、出てくる営業マンも、一部の例であり、全ての営業マンのことを言っているわけではないことを先に述べておきたい。
販売会社
分譲マンションにおける販売会社とは、マンション事業の資金の出し手である売主（デベロッパー）から、その物件の販売を受託し、実際に客に物件を勧め、契約をとっていく会社。略して「販社」。
通常、販売会社が入っている物件は、売主は客に商品を勧めることはなく、客と売主が顔を合わす機会は、内覧会や引渡しなど、契約後である。つまり、マンションを購入しようとする一般の客は、売主の物件を売主から買うのでありながら、その売主と顔を合わす機会はほとんどない。
販売会社の収支
マンションの販売会社は、売主と販売委託契約を結び、販売代理として物件の営業に入る。
そして、部屋を1件あたり手数料がいくら、と取り決めする。また、契約後の手付金放棄の取り分も決める。
1件あたり手数料は、販売手数料であり、通常は、部屋1件に対して2％やら、5％やらの額を決め、それを契約時と引渡し時に分けて受け取る。
その販売手数料が、販売会社の収入であり、売上である。
主な経費に関しても、その都度売主と取り決めする。例えば、モデルルームの電気代は売主持ち、電話代は販売会社持ち、などである。
そのため、ケチな販売会社は、
| 上司 | ： | 「ここはモデルルームの電気代は売主やから、付けっ放しにしといてもかまわん。物件も目立つし、金も払わんでええしな。その代わり、電話代はウチやから、ムダな電話はするな。んで、できるだけお前ら自分の携帯で話せ。」 |
となる。大体、大きな費用は売主持ちなため、販売会社の主な費用は、ほとんど人件費である。
そして、売上は、例えば売主であれば、1部屋売れれば何百万もの金が入ってくるにも関わらず、販売会社に入ってくる金はその数%であり、数十万程度。
つまり、変に費用がかからない代わりに、収入も少ない。人件費を削るために、ほとんどの販売会社が少人数制である。
販売会社の事情
販売会社としてやっていくには、特に大きな設備や、資産もいらない。経験と人脈があればできる。
そのため、デキる営業マンは、すぐ独立する。そのため、販売会社の数自体は、世の中にめちゃ多い。
しかし、どんなに営業スキルがある販売会社でも、「売ってくれ」と頼まれるものがなければ、食っていけない。
景気が良く、売主がバンバン物件を建てまくっていれば、いくらでも仕事は入ってくるが、景気が悪くなり、売主が新規分譲を控えるようになれば、自然に仕事は減り、会社の数も減っていく。
最近では、資源価格高騰や、景気の低迷により、分譲マンションの採算が合わなくなっているため、経費削減できるものはどんどん削減しよう、と動いている。大手は比較的売りやすい物件は、極力自社で販売するようにし、販売会社に払う手数料を減らしていっている。
そして、苦しい物件にのみ、販売会社にお願いする。そのため販売会社にとっては、かなり苦しい時代となっている。
地場の仲介業者と付き合いがあり、好立地な条件の揃った土地案件の情報をたくさん持っていたり、大手売主への人脈がよほどない限り、生き残り競争に負ける結果となっていく。
大手の子会社である販売会社は、安定してその大手の物件を販売できるが、他社の新規物件や、中古物件は当然、売れない。
独立系の小規模販売会社などは、色々な売主から、その都度新規物件を受託しなければならないため、収入は不安定。しかし、独立系であるがゆえに、他社の新規物件や、中古物件は売れる（見つかったら怒られるが）。
このような販売会社。インターネットやチラシで、分譲マンションの広告を見る際に、物件概要の欄を見れば、その物件に販売会社が入っているかどうかはすぐ分かる。
販売代理・販売復代理などの項目で書いてある。
（販売会社は1社とは限らないので、2番手は復代理。）
販売会社が入っている場合に、注意する点がある。では、販売会社に関する注意点へ。
・住宅購入に関する注意点<13> - 販売会社
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