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重要事項説明書
重要事項説明書に記載されている「契約の解除に関する事項」について、見ていこう。
要するに、解約についてである。
厳密に言うと、解除は遡及効果があり、契約自体が無かったものとなる。解約は、今後もう契約を続けないという意味であり、異なるが、どちらも、要するに辞めるということであり、同じ意味合いとして話をする。
<「契約の解除に関する事項」の記載例>
<1．手付放棄・手付倍返し>
契約時に、手付金を入金する。そして、買主が、買主の都合で解約をするときは、手付放棄。要するに、手付金は没収される。そのため、解約の可能性もあると考えている人は、手付金をたくさん入れることをためらう。
当然、手付金が少なければ、営業サイドはイヤがる。解約されるのでは？と思う。手付金ゼロの契約を認めない売主もある。
売主によっては、「最低いくら入れてくれ」と、ある程度決めているところもある。また、苦しい物件では、手付金ゼロでの契約を認めるところもある。契約してくれるんなら何でもOK、てな感じ。
ちなみに、手付金は物件代金の20％まで。それを超える額を取れば、宅建業法違反。
売主側から、一方的に契約の解除を申し入れる場合は、買主が入れた手付金の倍額を払う。いわゆる手付倍返しである。
あまりないが、例えば、販売がかなり不調で、空きが非常に多い時、他の投資業者に一括たたき売りする場合で、投資業者が全部屋を買い取ることを条件としている場合など。すでに契約している人に手付倍返しして辞めさせ、投資業者に全部屋をたたき売る。
<なぜ手付金を多く取りたがる？>
売主からすれば、自分から契約を解除する予定が全くない以上、手付金を多めに取れれば、解約の際に没収できる額も多い。
販売会社が入っている時でも、通常は、手付放棄の分は、売主と販売会社で販売代理契約の際に取り分を決め、分け合う。
そして、もちろん、買主の解約抑制効果もある。
要するに、営業サイドとしては、手付金を多く取ることは、メリットがかなり多いため、何としてでも手付は多く取っておきたい。
（どんな手を打ってくるかはコチラ参照→・スタッフルーム実況中継<10> - 念願の申込！）
<「契約の履行に着手するまで」っていつ？>
そして、手付金を放棄して解約できる期間は、それぞれの相手方が契約の履行に着手するまで、とある。
契約の履行に着手した後では、違約扱いとなり、違約金を取られる。
では、契約の履行に着手するまでとは、要するにいつまでなのか？その定義は、具体的には決まってない。かなり、契約後のトラブルのもととなる。
それぞれが契約どおりに行動を開始するまでという意味合いだが、当然、引渡しの準備をすでにしていたり、物件代金を支払っていたりすると、契約の履行に着手したととれる。
しかし、例えば、契約書にサインした時点で、契約の履行に着手したことにならないのか？それも何とも言えないが、大体、契約直後に違約扱いになるのなら、この事項自体、意味がない。
結論から言うと、それぞれが納得しなければ、裁判で争うことになる。
特に手付金が少ない場合、売主サイドからすれば、違約金を取った方が収入は大きい。そのため、違約にできるなら、違約扱いにしたい。悪質な業者なら、無茶を言ってくる可能性もある。
後々揉めないよう、その契約の履行に着手する期日を定めている物件もあるので、チェックしておきたい。定めていなければ、売主サイドにあらかじめ確認しておこう。
一概には言えないが、買主が契約の履行に着手したとなる期日は、内金（中間金）の入金である。あくまでも目安であり、この日までは安心、というものはないが、この中間金をすでに入金している場合は、違約になる可能性が高いと思っていた方がいい。
<2．催告による解除>
それぞれの相手方が契約に違背した場合とは、要するに、買主が代金払って売主が引き渡し拒否やら、売主が引き渡ししたいのに買主が鍵の受け取りを拒否やら、買主が金払わないやらの、相手に問題があって事が進まない場合。
何の事情もない場合に解約する場合は、手付放棄。相手に問題がある場合は、催告の上、解約できる。
催告とは、要するに、「期日遅れすぎ。〜日までには金払え」など、文句を相手に伝え、早くするように促すこと。
また、相手が契約に違反した場合には、違約に関する事項でも定めてある。
「10日に決済して、12日に引渡し予定。10日にちゃんと金払ったのに、12日に売主が引き渡し拒否。どないなっとんじゃ！20日までに引き渡せ！それがイヤなら、辞めじゃ！金返せ！違約じゃ！」てなモンである。
<内容証明>
相手から敵意を感じる時には、訴訟になる。その時の証拠として残しておくために、催告文を内容証明で送ったりする。
いつ通知したか、どんな内容の文を送ったか、が証拠として残る。しかし、法的効力はない。
要するに、内容証明だからといって、「絶対に、その内容通りにしなくてはならない」、というものではない。あくまでも証明。
また、「そんな催告来てへんわい！」というのを防ぐため、配達証明とセットで郵便局にお願いする。郵便局が、「しっかり送りました。」と証明してくれる。
内容証明には、弁護士やらの捺印があれば、なお強い。「こっちの準備はできてます」ってなモンである。
しかし、証拠を残すことで、訴訟で逆に不利な証拠となる可能性もあるので何でもかんでも内容証明、というのは避けたい。
なんて、闘う準備をしてくるかもしれない。
要するに、解約についてである。
厳密に言うと、解除は遡及効果があり、契約自体が無かったものとなる。解約は、今後もう契約を続けないという意味であり、異なるが、どちらも、要するに辞めるということであり、同じ意味合いとして話をする。
<「契約の解除に関する事項」の記載例>
- 売主または買主は、それぞれの相手方が売買契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、また売主は手付金を返還し、かつ手付金と同額を支払い、本契約を解除することができるものとする。
- 売主または買主は、それぞれの相手方が売買契約に違背した場合には、催告の上、本契約を解除することができるものとする。
<1．手付放棄・手付倍返し>
契約時に、手付金を入金する。そして、買主が、買主の都合で解約をするときは、手付放棄。要するに、手付金は没収される。そのため、解約の可能性もあると考えている人は、手付金をたくさん入れることをためらう。
当然、手付金が少なければ、営業サイドはイヤがる。解約されるのでは？と思う。手付金ゼロの契約を認めない売主もある。
売主によっては、「最低いくら入れてくれ」と、ある程度決めているところもある。また、苦しい物件では、手付金ゼロでの契約を認めるところもある。契約してくれるんなら何でもOK、てな感じ。
ちなみに、手付金は物件代金の20％まで。それを超える額を取れば、宅建業法違反。
売主側から、一方的に契約の解除を申し入れる場合は、買主が入れた手付金の倍額を払う。いわゆる手付倍返しである。
あまりないが、例えば、販売がかなり不調で、空きが非常に多い時、他の投資業者に一括たたき売りする場合で、投資業者が全部屋を買い取ることを条件としている場合など。すでに契約している人に手付倍返しして辞めさせ、投資業者に全部屋をたたき売る。
<なぜ手付金を多く取りたがる？>
売主からすれば、自分から契約を解除する予定が全くない以上、手付金を多めに取れれば、解約の際に没収できる額も多い。
販売会社が入っている時でも、通常は、手付放棄の分は、売主と販売会社で販売代理契約の際に取り分を決め、分け合う。
そして、もちろん、買主の解約抑制効果もある。
要するに、営業サイドとしては、手付金を多く取ることは、メリットがかなり多いため、何としてでも手付は多く取っておきたい。
（どんな手を打ってくるかはコチラ参照→・スタッフルーム実況中継<10> - 念願の申込！）
<「契約の履行に着手するまで」っていつ？>
そして、手付金を放棄して解約できる期間は、それぞれの相手方が契約の履行に着手するまで、とある。
契約の履行に着手した後では、違約扱いとなり、違約金を取られる。
では、契約の履行に着手するまでとは、要するにいつまでなのか？その定義は、具体的には決まってない。かなり、契約後のトラブルのもととなる。
それぞれが契約どおりに行動を開始するまでという意味合いだが、当然、引渡しの準備をすでにしていたり、物件代金を支払っていたりすると、契約の履行に着手したととれる。
しかし、例えば、契約書にサインした時点で、契約の履行に着手したことにならないのか？それも何とも言えないが、大体、契約直後に違約扱いになるのなら、この事項自体、意味がない。
結論から言うと、それぞれが納得しなければ、裁判で争うことになる。
特に手付金が少ない場合、売主サイドからすれば、違約金を取った方が収入は大きい。そのため、違約にできるなら、違約扱いにしたい。悪質な業者なら、無茶を言ってくる可能性もある。
後々揉めないよう、その契約の履行に着手する期日を定めている物件もあるので、チェックしておきたい。定めていなければ、売主サイドにあらかじめ確認しておこう。
一概には言えないが、買主が契約の履行に着手したとなる期日は、内金（中間金）の入金である。あくまでも目安であり、この日までは安心、というものはないが、この中間金をすでに入金している場合は、違約になる可能性が高いと思っていた方がいい。
<2．催告による解除>
それぞれの相手方が契約に違背した場合とは、要するに、買主が代金払って売主が引き渡し拒否やら、売主が引き渡ししたいのに買主が鍵の受け取りを拒否やら、買主が金払わないやらの、相手に問題があって事が進まない場合。
何の事情もない場合に解約する場合は、手付放棄。相手に問題がある場合は、催告の上、解約できる。
催告とは、要するに、「期日遅れすぎ。〜日までには金払え」など、文句を相手に伝え、早くするように促すこと。
また、相手が契約に違反した場合には、違約に関する事項でも定めてある。
「10日に決済して、12日に引渡し予定。10日にちゃんと金払ったのに、12日に売主が引き渡し拒否。どないなっとんじゃ！20日までに引き渡せ！それがイヤなら、辞めじゃ！金返せ！違約じゃ！」てなモンである。
<内容証明>
相手から敵意を感じる時には、訴訟になる。その時の証拠として残しておくために、催告文を内容証明で送ったりする。
いつ通知したか、どんな内容の文を送ったか、が証拠として残る。しかし、法的効力はない。
要するに、内容証明だからといって、「絶対に、その内容通りにしなくてはならない」、というものではない。あくまでも証明。
また、「そんな催告来てへんわい！」というのを防ぐため、配達証明とセットで郵便局にお願いする。郵便局が、「しっかり送りました。」と証明してくれる。
内容証明には、弁護士やらの捺印があれば、なお強い。「こっちの準備はできてます」ってなモンである。
しかし、証拠を残すことで、訴訟で逆に不利な証拠となる可能性もあるので何でもかんでも内容証明、というのは避けたい。
| 営業マン | ： | 「解約の内容証明が送られてきました。」 |
| 上司 | ： | 「喧嘩売ってきやがったな。日付はいつや？」 |
| 営業マン | ： | 「〜日です。」 |
| 上司 | ： | 「売契では、違約扱いになる期日設定へんやろ？」 |
| 営業マン | ： | 「はい。」 |
| 上司 | ： | 「ほんなら、この内容証明の日付以前に、こっちが契約の履行に着手したって証拠揃えることができれば、訴訟で闘えるな。逆にこの日付が相手の解約通知の証拠になるからな。」 |
| 営業マン | ： | 「はい。」 |
なんて、闘う準備をしてくるかもしれない。
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