 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
売買契約書
売買契約書に記載されている「瑕疵担保責任」について、見ていこう。
売主は本物件に隠れた瑕疵のある場合は、買主に対して本物件引渡し日より2年間に限り、瑕疵担保責任を負うこととする。ただし、住宅の品質確保の促進等に関する法律の隠れた瑕疵についての売主の瑕疵担保責任については、本物件の竣工の日から10年間とする。なお、買主の責に帰するべき事由のときまたは天災地変その他不可抗力により生じた滅失・毀損については、売主はその責を負わないものとする。
瑕疵とは、隠れたキズや欠陥のこと。
買主（客）にとっては、建物のコンクリートで固められた内部などは、通常、見えない。したがって、高い金を出して買った物件が、欠陥住宅であるかどうかは分からない。
では、欠陥住宅であることが判明した場合、買主はどうすればいいのか？
この場合、買主は、売主に対して「契約を解除しろ！」「損害賠償してくれ！」と文句を言える。
要するに、責任を取れ！ってことである。
ます、瑕疵があることが判明した場合、民法に定められている、「瑕疵担保責任」に基づいて、買主は、売主に対して、契約の解除、または損害賠償を請求できる。
瑕疵のために、買主が売買の目的を達成できない場合。要するに、もう住めない場合。
瑕疵のために、買主が被害を被った場合。
民法上の瑕疵担保責任の請求期間は、買主が瑕疵に気付いてから1年以内になる。したがって、買主は、瑕疵に気付けば、すぐにアクションを起こさなければならない。
しかし、瑕疵に気付いてから1年以内だと、買主が瑕疵に気付かなければ、いつまでたっても請求できることになる。
そこで、契約時に、通常は、引渡しから2年以内に限るという規定を設ける。これは、任意規定なので、売主が決める。2年より少なく設定すると、無効となる。
2年間では、あちこちにボロが出る可能性がある中古物件ならともかく、新築物件なら、実際に瑕疵に気付く期間としては、少ないじゃないか！不公平だ！…そこで、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が設けられた。
平成12年4月に施行された品確法。
新築住宅に対して、さらに売主に対して、瑕疵担保責任の義務を強化するものであり、まず、どんな瑕疵か？を設定している。
「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」の隠れた瑕疵である。
欠陥住宅である。
これまた、欠陥住宅である。
この場合、買主は、物件が施工会社から売主に引き渡された日、つまり竣工日から10年間、売主に対して契約の解除、損害賠償を請求できる。買主に引き渡された日からではないことに注意しよう。
また、品確法で定めている瑕疵以外の瑕疵については、民法上の瑕疵担保責任の問題となってくる。したがって、請求期間は、業者の定めた期間（通常は、2年間）。
しかし、買主の責に帰するべき事由、要するに、買主が壁に穴を空けまくり、壁の強度が弱ったやら、天災その他不可抗力、要するに、凄まじい地震、台風などにより建物が傷んだ、やらに対しては、売主の責任ではなく、瑕疵担保責任を問われない。
また、瑕疵担保責任を問う場合、売主に対しても、当然かなりの負担がかかる。しかも、実際に入居していると、一言で瑕疵と言っても、どれぐらいの欠陥を指すのかの定義は難しい。したがって、売主と法廷で闘わなければならないケースも出てくる。
その際、買主は、「引渡し時点で瑕疵があったこと」を証明しなければならない。
住んでから何年もたった後に、「壁にヒビが入ってる！」と文句を言っても、「いや、あんたらの生活の仕方に問題があるんじゃないんか？他の入居者からそんな文句なんぞ一切出てへんし、ウチはしっかりと建物を建ててるし。ウチが悪いって証拠、あるんかい？」なんて逃げてくる可能性がある。まるで、販売の際の営業マンのように。
なかなか、売主、施工、設計のせいだということを立証するのは、難しい。
瑕疵が判明し、「責任を取れ！」しかし、その時、既にその業者は存在しない…。
売主が倒産した場合、どうなるのか？これは、どこにも追求できない。
あくまでも、売主に対して、義務を負わせるものである。つまり、買主は、泣き寝入りするしかない。
| 売買契約書の瑕疵担保責任の記載例 |
売主は本物件に隠れた瑕疵のある場合は、買主に対して本物件引渡し日より2年間に限り、瑕疵担保責任を負うこととする。ただし、住宅の品質確保の促進等に関する法律の隠れた瑕疵についての売主の瑕疵担保責任については、本物件の竣工の日から10年間とする。なお、買主の責に帰するべき事由のときまたは天災地変その他不可抗力により生じた滅失・毀損については、売主はその責を負わないものとする。
| 瑕疵とは？ |
瑕疵とは、隠れたキズや欠陥のこと。
| 瑕疵担保責任 |
買主（客）にとっては、建物のコンクリートで固められた内部などは、通常、見えない。したがって、高い金を出して買った物件が、欠陥住宅であるかどうかは分からない。
では、欠陥住宅であることが判明した場合、買主はどうすればいいのか？
この場合、買主は、売主に対して「契約を解除しろ！」「損害賠償してくれ！」と文句を言える。
要するに、責任を取れ！ってことである。
| 民法上の瑕疵担保責任 |
ます、瑕疵があることが判明した場合、民法に定められている、「瑕疵担保責任」に基づいて、買主は、売主に対して、契約の解除、または損害賠償を請求できる。
契約の解除
瑕疵のために、買主が売買の目的を達成できない場合。要するに、もう住めない場合。
損害賠償請求
瑕疵のために、買主が被害を被った場合。
民法上の瑕疵担保責任の請求期間は、買主が瑕疵に気付いてから1年以内になる。したがって、買主は、瑕疵に気付けば、すぐにアクションを起こさなければならない。
しかし、瑕疵に気付いてから1年以内だと、買主が瑕疵に気付かなければ、いつまでたっても請求できることになる。
そこで、契約時に、通常は、引渡しから2年以内に限るという規定を設ける。これは、任意規定なので、売主が決める。2年より少なく設定すると、無効となる。
2年間では、あちこちにボロが出る可能性がある中古物件ならともかく、新築物件なら、実際に瑕疵に気付く期間としては、少ないじゃないか！不公平だ！…そこで、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が設けられた。
| 品確法上の瑕疵担保責任 |
平成12年4月に施行された品確法。
新築住宅に対して、さらに売主に対して、瑕疵担保責任の義務を強化するものであり、まず、どんな瑕疵か？を設定している。
「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」の隠れた瑕疵である。
構造耐力上主要な部分
| 基礎 | ： | 建物を支える、地面下の杭など。 |
| 壁 | ： | 同じく建物を支える、外壁・柱など。 |
| 床 | ： | コンクリートスラブなど。 |
「杭の数が少なく、弱い地震で倒れた！」
「壁が崩れた！」
「床が抜けた！」
「部屋が傾いている！」
「壁にヒビが入っている！」
「壁が崩れた！」
「床が抜けた！」
「部屋が傾いている！」
「壁にヒビが入っている！」
欠陥住宅である。
雨水の浸入を防止する部分
| 屋根 | ： | 仕上げ、下地など |
| 壁 | ： | 同じく仕上げ、下地など |
| 建具 | ： | 窓など |
「壁にすき間があいてて、すき間風が入ってくる！」
「雨漏りがする！」
「雨漏りがする！」
これまた、欠陥住宅である。
この場合、買主は、物件が施工会社から売主に引き渡された日、つまり竣工日から10年間、売主に対して契約の解除、損害賠償を請求できる。買主に引き渡された日からではないことに注意しよう。
また、品確法で定めている瑕疵以外の瑕疵については、民法上の瑕疵担保責任の問題となってくる。したがって、請求期間は、業者の定めた期間（通常は、2年間）。
しかし、買主の責に帰するべき事由、要するに、買主が壁に穴を空けまくり、壁の強度が弱ったやら、天災その他不可抗力、要するに、凄まじい地震、台風などにより建物が傷んだ、やらに対しては、売主の責任ではなく、瑕疵担保責任を問われない。
また、瑕疵担保責任を問う場合、売主に対しても、当然かなりの負担がかかる。しかも、実際に入居していると、一言で瑕疵と言っても、どれぐらいの欠陥を指すのかの定義は難しい。したがって、売主と法廷で闘わなければならないケースも出てくる。
その際、買主は、「引渡し時点で瑕疵があったこと」を証明しなければならない。
住んでから何年もたった後に、「壁にヒビが入ってる！」と文句を言っても、「いや、あんたらの生活の仕方に問題があるんじゃないんか？他の入居者からそんな文句なんぞ一切出てへんし、ウチはしっかりと建物を建ててるし。ウチが悪いって証拠、あるんかい？」なんて逃げてくる可能性がある。まるで、販売の際の営業マンのように。
なかなか、売主、施工、設計のせいだということを立証するのは、難しい。
| 売主が倒産した場合 |
瑕疵が判明し、「責任を取れ！」しかし、その時、既にその業者は存在しない…。
売主が倒産した場合、どうなるのか？これは、どこにも追求できない。
あくまでも、売主に対して、義務を負わせるものである。つまり、買主は、泣き寝入りするしかない。
 |
| ・重要事項説明・売買契約書 - TOP |